Qui a profité de la hausse de l’immobilier?

Les prix de l’immobilier ont explosé en dix ans. L’accession à la propriété devient problématique par endroit. Si le marché est beaucoup moins spéculatif que pendant la bulle immobilière des années 1990, il fait néanmoins des heureux : les professions immobilières. Banques, notaires, agences… Ils sont neuf à avoir profité à plein de la hausse des prix de la pierre et du volume de transaction

Courtier en crédit immobilier, une activité multipliée par trois en cinq ans

La hausse de l’immobilier aura eu le mérite de sortir certains métiers de l’ombre. Ainsi les courtiers en crédit immobilier ont remarquablement tiré leur épingle du jeu. Ils facilitent la vie du client qui recherche le meilleur taux bancaire possible pour son acquisition. Le courtier, lui, les achète en gros. Résultat : il réussit a obtenir des taux inférieurs d’un demi-point à la moyenne du marché. Succès garanti et activité multipliée par trois depuis cinq ans pour la profession. "En 2001 nous avons traité 10.000 dossiers, cette année nous en conclurons un peu plus de 30.000" témoigne Philippe Taboret, directeur marketing de Cafpi, le leader français. Pour eux, c’est le jackpot. Le client paye ce service environ 1% de la valeur du prêt, avec un plafond à 1.000 euros. La banque rémunère le courtier qui lui apporte un nouveau client. Le courtage en crédit immobilier représente aujourd’hui 30% de part en volume de l’ensemble des crédits (ils pèsent 150 milliards d’euros) contre 50% en Angleterre et 72% aux Etats-Unis. Le courtage immobilier a de beaux jours devant lui.

Les banques prêtent deux fois plus qu’il y six ans

Elles ont prêté 67 milliards d’euros en 2001. Elles auront prêtés 148 milliards d’euros en 2006. Conséquence de la hausse des prix, les banques sont devenues des acteurs incontournables du marché de l’immobilier. Le recours au crédit pour accéder à la propriété est devenu quasiment obligatoire en quelques années. Les prêts immobiliers se sont multipliés. En fonction des risques qu’elles prennent avec l’emprunteur, les banques dégagent des marges comprises entre 1 et 3 %. "Les marges sont extrêmement faibles, insiste Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris 10. S’ils étaient plus élevés, les banques perdraient des clients. Comme les candidats à la propriété sont très sensibles au taux qu’une banque peut leur proposer, la concurrence est rude". Entre 1999 et 2005, le niveau moyen des taux a quasiment été divisé par deux. Même si le marché est conséquent, pas question d’augmenter les marges. Elles se rattrapent sur les volumes. D’autant plus que l’activité est très peu risquée en période de hausse des prix. En cas de défaillance, les banques peuvent largement se rembourser sur la vente du bien.

nomie

> Qui a profité de la hausse de l’immobilier

Professionnel incontournable de l’immobilier, le notaire. Tous les actes de vente passent par lui. Et chaque fois, il perçoit au minimum 0,825 % brut du prix de la transaction en honoraires. Pour un bien de 500 000 euros, cela représente tout de même une somme de 4.200 euros. Une somme nécessaire pour vérifier les droits de propriétés, les certificats obligatoires (métrage du bien, plomb, amiante…), rédiger l’acte et rémunérer les collaborateurs d’une étude. En 1995, les 205 études de la Chambre des Notaires de Paris (Paris, Seine Saint Denis et val de Marne) se partageaient un marché de transaction de 9,6 milliards d’euros. En 2005, elles étaient 217 pour un gâteau de 26,8 milliards d’euros. Des volumes qui devraient se maintenir pour l’année 2006. "Le chiffre d’affaires des études a évidemment augmenté ces dix dernières années " reconnaît François Carré, le vice-président de la chambre des notaires de Paris. "Les marges nettes des études se sont améliorées". Selon lui une étude dégage une marge nette comprise entre 15 et 20%.

Les conservateurs des hypothèques touchent 0,1% du prix de vente d’un bien

Mythe de la fonction publique, les conservateurs des hypothèques sont responsables du fichier immobilier de la France entière. Leur fonction, survivance de l’ancien régime, consiste à assurer la publication et de tenir à jour les droits existant sur un immeuble (titre de propriété, hypothèques…). La France compte aujourd’hui 354 conservations. Le conservateur, généralement un haut fonctionnaire des finances en fin de carrière est salarié à l’acte… A chaque transaction, il perçoit 0,1 % du prix ou de l’évaluation de l’immeuble qui fait l’objet d’une publication. "Leurs perceptions sont bien-sûr plafonnées" rappelle François Carré, vice-président de la Chambre des Notaires de Paris. Le volume et le prix des transactions ayant augmenté depuis six ans, leur salaires ont aussi progressé. "Mais la responsabilité financière du conservateur est engagée en cas de litige" rappelle François Carré. Des cas rarissimes. L‘Express a ainsi avancé en mars 2005 un salaire de 185.000 euros par an pour le conservateur des hypothèques le mieux payé de France.

Promoteurs immobiliers, leurs chiffres d’affaires ont doublé en dix ans

Début octobre, en un week-end, trois promoteurs ont enregistré 63% de réservation pour leur projet immobilier à Boulogne Billancourt sur les anciens terrains de Renault. Du jamais vu. Traditionnellement risqué, le métier est bien moins stressant ces dernières années. Les appartements se vendent comme des petits pains à des prix de plus en plus élevés. Le chiffre d’affaire de la promotion a doublé en dix ans. Du coup les promoteurs affichent des résultats dignes de start-up ! Nexity a réalisé 1,57 milliard de chiffre d’affaires en 2005, en hausse de 16% par rapport à 2004. Au premier semestre 2006, il affichait encore 13,5% de progression et un résultat net de 71 millions d’euros. Idem pour Bouygues Immobilier dont le chiffre d’affaires a bondi de 20% entre 2004 et 2005 pour engranger 90 millions d’euros de bénéfices. Les délais de commercialisation sont de plus en plus courts et les programmes de plus en plus nombreux. Même le très chic Kaufman&Broad qui a vendu en 2005 30% d’appartements de plus qu’en 2003 ose désormais s’aventurer dans des villes moins prestigieuses de Seine Saint Denis comme le reste de la profession.

Chasseurs immobiliers, entre 3 et 4% pour trouver un bien immobilier

Cadres débordés, étrangers cherchant pied à terre en France, les chasseurs d’appartements s’adressent à ces catégories de clients avares en temps mais pas en argent. Depuis cinq ans, une dizaine de sociétés ont investit le créneau importé des Etats-Unis. S’il en est encore à ses balbutiements, Jérôme Martinet, le directeur commercial de Flat Hunter décrit "un marché exponentiel. Notre activité a doublé en un an et notre chiffre d’affaires a été multiplié par quatre." En 2006 il devrait atteindre 1 million d’euros pour cette petite structure qui emploie une quinzaine de chasseurs. Les chasseurs immobiliers ont uniquement des mandats de recherche pour leur client, à qui ils facturent leur service au minimum 8.000 euros HT. Généralement ils bénéficient, avant diffusion, des offres des agences. "Nos honoraires varient en fonction de l’origine d’un bien, explique Jérôme Martinet. Ils représentent 3% de la valeur du bien quand nous passons par une agence et 4% quand la transaction s’effectue directement avec un particulier."

Agences immobilières, un gâteau multiplié par deux en dix ans

En cinq ans, plus de 5.000 agences immobilières ont vu le jour, ce qui porterait à 26.000 le nombre de cartes vertes en France, nécessaires pour diriger ce type de commerce. Il y a ceux qui tentent d’y aller en solo et ceux qui se lancent dans la franchise avec de puissants réseaux comme Laforêt. L’engouement des agents est compréhensible. La commission d’une agence immobilière est en moyenne de 5% de la valeur du bien vendu. Du coup, c’est la course aux mandats de vente, quitte à surévaluer un bien immobilier. Entre la hausse des prix et le rythme des rotations de logements, le marché des agences immobilières a été multiplié par deux en dix ans. Le chiffre d’affaires moyen d’une agence serait selon elle de 180.000 euros selon avec de fortes disparités en fonction de l’emplacement et de l’ancienneté de l’agence. Le business semble malgré tout suffisamment rentable, au point d’attirer les banques. Depuis cinq ans, la Caisse d’Epargne et le Crédit Mutuel ont lancé ou repris un réseau d’agence. Un bon moyen de placer par la même occasion un crédit "maison".

Les vendeurs à la découpe, des millions de plus-values

Emoi médiatique consécutif à la hausse des prix dans l’immobilier, les ventes à la découpe : vendre par lot des immeubles entier afin d’en tirer un maximum de profit. Si les locataires préemptent, ils peuvent rester, autrement ils sont priés de faire leurs valises. Lionel Jospin et Jeanne Moreau en ont été les victimes emblématiques. En 2000, la valeur vénale des biens est en contradiction avec leur rentabilité locative. Du coup, banques et assurances n’hésitent pas à surfer sur la vertigineuse ascension des prix du mètre carré. Ils se séparent d’une partie de leur parc résidentiel. Les sociétés immobilières et foncières qui les gèrent vendent en bloc immeubles et appartements à des intermédiaires. En cinq ans, l’une d’entre elle, Gecina, cède pour 2,8 milliards d’euros de biens immobilier. En 2005, elle empochait encore une plus value de 23,4 millions d’euros. Parmi les acheteurs, Westbrook, un fond américain. En 2003, il a acquis 3.200 logements pour les revendre un par un. Les sociétés foncières profitent également de la hausse des loyers. Gecina gère un portefeuille de 1.230.000 mètres carrés à travers la France (dont la moitié à Paris). Elle profite encore a plein d’une hausse annuelle de 5,5% par an du prix des loyers depuis six ans.

L’Etat a quadruplé ses recettes en six ans

"La hausse de l’immobilier, c’est le jackpot pour l’Etat " s’exclame Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris 10. D’après ses calculs, en 2006, l’Etat empochera 46,5 milliards d’euros. C’est quatre fois plus qu’il y a six ans.

La somme est à répartir entre Bercy (26,4 milliards d’euros) et les collectivités locales (20,1 milliards d’euros). Il s’agit principalement des droits de mutations, c’est-à-dire l’essentiel des frais de notaires. Sur chaque bien vendu, la commune reçoit 1,2%, le département 3,6% et l’Etat 0,2% du prix de vente d’un bien. A cela, Michel Mouillart ajoute la TVA sur le bâtiment et la taxe sur les plus-values pour l’Etat. Pour les collectivités locales, il prend en compte également la taxe foncière. Une taxe foncière assise sur la valeur locative des biens. Comme les loyers ont progressé de 5,5% par an depuis six ans, l’Etat gagne aussi sur ce tableau. Au regard des investissements qu’il effectue dans le domaine du logement, la hausse de l’immobilier représente selon Michel Mouillart l’équivalent de 28 milliards de bénéfice pour lui en 2006