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Après la Seconde Guerre mondiale, la population tomba à 2 725 374 habitants (recensement de 1946). Elle connaît une nouvelle reprise (2 850 189 habitants en 1954) grâce à la croissance économique et démographique propre à toute la France. Cependant, dès la fin des années 1950, le phénomène de saturation se manifeste à nouveau. Paris surpeuplée recommença à se vider à partir du centre vers la périphérie. De nombreux programmes immobiliers transforment des appartements en bureaux, contribuant à cette baisse de la population, qui est particulièrement rapide dans les années 1960 et 1970. La population passe de 2 790 091 en 1962 à 2 299 830 en 1975. La baisse, ininterrompue, s’est cependant fortement ralentie depuis 1980 environ, et les prévisions qui annonçaient moins de deux millions d’habitants n’ont pas été vérifiées. Les estimations de l’Insee pour le 1er janvier 2004 donnent pour la première fois depuis un demi-siècle un accroissement de la population de Paris intra-muros, conformément à une tendance au repeuplement du centre observé déjà dans d’autres métropoles, comme Londres et New York.
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2 891 020 |
2 829 753 |
2 725 374 |
2 850 189 |
2 790 091 |
2 590 771 |
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Estimations avant 1801 ; recensements à partir de 1801 |
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LES ABERATIONS DE L’ACHAT
Source http://www.ruedelimmobilier.com/
http://www.ruedelimmobilier.com/niveau.php#1
L’évolution historique du marché de l’immobilier à Paris
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le marché immobilier à Paris n’est pas un modèle de marché stable à l’échelle de la décennie. La page suivante vous propose une vision toute en chiffres et en graphiques de l’évolution du marché à Paris sur les 20 dernières années. Bulle ou pas bulle : à vous de tirer votre propre conclusion !
> Evolution globale prix et volumes
Le volumes de transactions à Paris est en moyenne dans une fourchette de 35 à 40 000 ventes de logements anciens par an. En bas de cycle (1991-1996), les volumes s’établissaient à environ 30 000 ventes alors qu’en haut de cycle (1997-2004), ils se sont redressés à 40 000 ventes par an.
> Evolution géographique
La géographie des prix à Paris a également évolué au fil du temps. Le centre et l’est de Paris ont connu une poussée sensible de leurs prix depuis 15 ans tandis que l’ouest, tout en restant cher, s’est moins valorisé. Cela est particulièrement vrai pour le 16ème arrondissement : malgré ses beaux immeubles, il attire proportionnellement moins qu’il y a 15 ans où ses prix dépassaient les 6ème et 7ème arrondissements.
> Evolution des taux d’intérêt
Illustration du tunnel de Friggit, montrant que les prix de l’immobilier évoluent dans un canal de +/- 10% par rapport au revenu des ménages sur le long terme (Source : foncier.org)
La hausse des 6 dernières années a entraîné une baisse significative de la solvabilité des ménages en tenant compte pourtant de la baisse des taux d’intérêt. Elle reste toutefois de 20 % supérieure à celle des années de crise 1991-1992.
Evolution comparée Londres et Paris
Le prix des logements est en 2004 anormalement élevé par rapport au revenu disponible par ménage…
Le blocage des loyers de 1914 (jamais complètement levé pendant l’entre deux guerres) et celui de 1939, associés à de fortes inflations de guerre, avaient fortement dévalorisé les logements. La loi de 1948 (qui n’était pas une loi de « blocage » des loyers mais bien au contraire une loi de « respiration ») a engendré un rattrapage rapide des prix jusqu’en 1965 (g).
De 1965 à 2000, le prix des logements a retrouvé une certaine stabilité, croissant tendanciellement comme le revenu par ménage et ne s’écartant pas de plus de 10% de cette tendance longue (exception faite de la période de crise 1987-1995 dans quelques zones géographiques, dont la région parisienne).
En 2002, il est sorti par le haut de ce « tunnel » historique. Qui plus est, cette « sortie du tunnel » est survenue sur l’ensemble du territoire, contrairement à ce qui s’était produit en 1987-1995 (g).
Il en va approximativement de même aux États-Unis et au Royaume-Uni (g).
…ou de l’évolution relative des nombres de ménages et de logements.
Sur les quarante dernières années, contrairement à ce que l’on pourrait attendre, il n’existe pas de corrélation entre le nombre de logements construits, net de l’accroissement du nombre de ménages, et les variations du prix des logements (g). Le niveau plutôt bas du prix des logements en 1998 ne faisait pas suite à un flux de construction plus élevé que la moyenne pendant la décennie précédente, bien au contraire, et le niveau très élevé atteint en 2004 n’est pas consécutif à un flux de construction plus faible pendant les années 1998-2004 que pendant la période précédente.
La hausse récente du prix des appartements est encore plus anormale que celle du prix des maisons.
De 1965 à 2001, les appartements se sont dévalorisés par rapport aux maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en Ile-de-France hors Paris. Au contraire, depuis 2002, phénomène exceptionnel, le prix des appartements augmente plus rapidement que celui des maisons (g). Une des causes de cette inversion pourrait être que, échaudés par la volatilité des actions pendant les années 1995-2003, les acheteurs à finalité locative, qui se portent préférentiellement sur les appartements, acceptent (consciemment ou non) des taux de rendement global extrêmement faibles en échange de la sécurité supposée du placement immobilier. Ils ne les accepteront pas éternellement.
EXPLICATIONS PRECISES SUR LA BULLE
http://www.univ-lille1.fr/medee/publications/articles/cornuel_bulle.pdf
EXPLICATIONS SUR LA BULLE SPECULATIVE DE 90
http://perso.orange.fr/joseph.comby/bulle_paris.html
L’un des sites les plus complets sur l’analyse des prix de l’immobilier, proposant graphiques et commentaires pour tout savoir sur les paramètres qui font le marché.
Une étude stratégique de BNP Paribas cherchant à savoir quel niveau de risque pèse sur les prix de l’immobilier en cas de hausse des taux.